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重庆农村商业银行土地储备贷款管理办法

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重庆农村商业银行

土地储备贷款管理办法

文件编号:P(GS)320-1000

第一章   总则  .............................................................................................................................. 2

第二章   贷款基本要素  ........................................................................................................... 2

第三章   贷款操作规范  ........................................................................................................... 4

第四章   贷后管理  .................................................................................................................... 9

第五章   附则  ............................................................................................................................ 11

内外部规章制度索引  ............................................................................................................. 11

 

第一章 总则

第一条

总则

第一条 为规范重庆农村商业银行(以下简称“本行”)土地储备

贷款管理,防范和控制信贷风险,促进业务有效发展,根据有关法律法

规和信贷管理规章,结合本行实际,制定本办法。

第二条 本办法所称土地储备贷款是指向已列入国土资源部最新

《土地储备机构名录》的土地储备机构发放的用于对外有偿出让或转让

的土地的前期补偿、整治、开发等符合规定的土地储备资金使用范围的

贷款。包括用于高新技术开发区、经济开发区、工业园区等土地一级开

发的贷款。

第三条 本行土地储备贷款应当符合国家的法律法规和人民银

行、银监会的有关规定;应遵循安全性、流动性和效益性的经营原则。

第四条 土地储备贷款应符合固定资产贷款管理的一般规定,纳

入客户统一授信管理,纳入房地产开发贷款科目核算,采取专款专用、

封闭管理方式。

第二章 贷款基本要素

第五条

贷款基本要素

第五条 贷款对象原则上应为市、县人民政府批准成立、具有独立

的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储

备工作的事业单位,且该单位已列入国土资源部最新《土地储备机构名

录》。

第六条 贷款原则上用于土地一级开发,主要包括:

(一) 国有存量土地开发。根据城市规划,土地储备机构经批

准对城市规划区内的已使用或闲置的国有土地进行统一的收购、收回、

补偿,并对地上建筑物和附属物进行拆除和土地平整及市政配套设施

建设,使该区域范围内的土地达到施工建设条件,再进行有偿出让或

转让的土地开发行为。

(二) 新增城市建设用地开发。在符合土地利用总体规划、城

市规划和土地利用年度计划的条件下,土地储备机构经授权对有权部

门批准征用的农村集体土地进行统一征用、安置补偿、土地平整及城

市配套设施建设,再对这些新增的城市建设用地有偿出让或转让的土

地开发行为。

(三) 符合规定条件和要求的各类开发区一级土地开发。

第七条 申请土地储备贷款,借款人除符合本行《重庆农村商业银

行授信业务基本制度》规定的基本条件外,还需具备以下条件:

(一) 所在地区经济发展稳定,财政状况良好,同级财政原则

上能实现收支平衡。

(二) 从事土地收购、储备、出让等经营活动符合国家和地方

有关法律法规和政策。

(三) 在贷款行开立土地储备资金专户。

(四) 自筹资金符合规定比例,并先于或与贷款同时投入使用。

(五) 担保符合本行贷款担保的有关规定。

(六) 本行要求的其它贷款条件。

第八条 贷款应采取符合本行规定的担保方式。

第九条 抵押担保物应符合本行贷款担保的有关规定。以储备土

地作为抵押物的应具有土地主管部门核发的土地权属证书,并能办妥

抵押登记手续;储备土地的价值应以储备土地的实际成本或收购价格

作为评估依据,市场评估价值应当扣除上缴政府的土地出让收益,确

认的评估价值不得高于当期该地区同类土地实际转让价格。

第十条 土地储备贷款期限最长不超过 5 年。

第十一条 贷款利率按照人民银行的规定,并结合本行贷款利率定

价政策执行。

第三章 贷款操作规范

第十二条

贷款操作规范

第十二条 申请贷款时,借款人除提交本行《重庆农村商业银行授

信业务基本制度》要求的相关资料外,还需提交以下资料:

(一) 借款申请书。

(二) 借款人纳入国土资源部下发的《土地储备机构名录》的

证明文件。

(三) 拟收购、征用土地所在区域的城市控制性详细规划。

(四) 经借款人同级国土资源、财政部门和人民银行分支机构

审核,同级人民政府批准,并报上级国土资源主管部门备案的年度土

地储备计划。

(五) 市级财政部门向借款人核发的年度融资规模控制卡或经

借款人同级财政审核批复的相关证明文件。

(六) 收购、征用土地的有关资料。收购国有存量土地的,提

供签订的收购合同及权属证明。征用集体土地的,按照征用土地数量

和性质,提交国务院或市政府对征地方案和农用地转用方案的批复。

征用下列土地的须报经国务院审批:(1)基本农田。(2)基本农田以外

的耕地超过 35 公顷的。(3)其他土地超过 70 公顷的。征用上述规定以

外的土地,由省、自治区、直辖市人民政府批准。

(七) “五通一平”等前期开发资料。按照当地政府有关土地

储备政策规定,提供有权部门对土地前期开发中有关道路、管网建设

用地规划(或控制性详细规划)及房屋拆迁等方面有效批件。对土地

开发中新建、扩建和改建道路、管线和其他城市基础设施建设的,提

供建设项目的《建设工程规划许可证》和《施工许可证》。

(八) 自筹资金到位的计划和已投入资金的证明。

(九) 采取抵(质)押担保的,须提供抵(质)押人同意抵(质)

押的承诺函、抵(质)押物清单、权属证明、资产评估报告。

(十) 要求提供的其他证明文件和材料。

第十三条 调查主要包括贷款合法性调查、安全性调查、效益性调

查。

第十四条 合法性调查主要包括以下内容:

(一) 借款人纳入国土资源部下发的《土地储备机构名录》的

证明文件。

(二) 借款人事业法人营业执照是否真实有效。

(三) 贷款卡是否真实有效并经过年审。

(四) 借款人与原国有土地使用权人签订的收购合同是否真实

有效,收购土地产权是否清晰,收购划拨的土地使用权是否经过有权

部门批准;新增城市建设用地的征地手续和农用地转用手续是否合法、

齐备。

(五) “五通一平”等前期开发中有关地方政策要求的前期开

发立项、建设用地规划、建设工程规划、房屋拆迁等有效批文是否有

效。

(六) 土地储备是否符合有权部门批准的土地利用总体规划、

城市总体规划、土地利用年度计划和城市控制性详细规划。

(七) 年度土地储备计划是否已经借款人同级国土资源、财政

部门和人民银行分支机构审核,同级人民政府批准,并报上级国土资

源主管部门备案。

(八) 借款人是否有市级财政部门向借款人核发的年度融资规

模控制卡或借款人同级财政审核批复的相关证明文件。

第十五条 安全性调查主要包括以下内容:

(一) 所在区域是否存在严重的政府支持或袒护的逃废债务行

为;政府本级财政实力情况。

(二) 当地房地产市场发育现状;近年政府每年出让及划拨土

地数量、用途;属于开发区的,调查开发区近年招商引资数量,各类

建设用地出让数量、用途。

(三) 借款人的经营能力、盈利能力和偿债能力。

(四) 借款人在金融机构和其他机构的借款余额、还本付息情

况。

(五) 自筹资金比例来源和到位情况。

(六) 土地收购价格是否合理,是否存在价格高估的情况。尤

其是在收购破产企业产房、土地时是否存在价格高估。

(七) 土地储备机构资金运作模式及贷款是否可能被挪用于财

政性支出或其它用途。

(八) 当地受让方缴纳土地出让金的主要付款方式,是否分期

付款,付款期限长短。

(九) 贷款担保能力。要调查抵押物价值和变现能力,对以未

交清土地出让金的土地使用权设定抵押的,应调查拍卖所得价款扣除

未缴纳的土地出让金后的价值。

第十六条 效益性调查主要包括以下内容:

(一) 从拟开发的土地所处地段、城市规划、周边环境等方面,

与同类地块的出让情况相比,预测土地出让的市场前景。

(二) 根据拟开发土地的控制性详细规划,结合规划用途测算

可出让土地数量及实现的收益。

(三) 对拟开发的土地进行成本、收益综合测算,评估其还本

付息和抗风险能力。

(四) 分析贷款给本行带来的存款、中间业务等附带效益。

第十七条 土地储备贷款审查与审批按总行审批管理规定执行。

第十八条 借款申请获批准后,经办行须在借款人落实各项限制性

条件完成支用审批程序后方可发放贷款。

第十九条 土地储备贷款的具体操作见《重庆农村商业银行土地储

备贷款操作规程》。

第四章 贷后管理

第二十条

贷后管理

第二十条 土地储备贷款实行“封闭管理、优先还贷”。为强化对

土地储备贷款的管理,经办行应与借款人签订《重庆农村商业银行土地

储备贷款项目管理协议》(附件 1),同时,借款人须在贷款行开立土地

储备资金专户。专户资金实行收支两条线管理,借款人应将自有资金、

自筹资金和银行借款存入专户。实际用款时,按照有关用途及合同、凭

证,由贷款行逐笔监督,确保专款专用,并建立 《土地储备贷款收支台

账》(附件 2)。贷款资金的支付可采取借款人自主支付或经办行受借款

人委托受托支付的方式。单笔金额超过项目总投资 5%或超过 500 万元人

民币的贷款资金支付,应采用经办行受托支付方式。

第二十一条 支用审查制度。

(一)单笔支用金额 50 万元()以下,由支行客户经理签字确认;

(二)单笔支用金额50-200 万(含)以上,应由支行客户经理、公

司业务部经理签字确认;

(三)单笔支用金额在 200 万元以上,由支行客户经理、公司业务

部经理及经办行分管领导审核签字。

(四)《贷款支用审批表》(附件 3)一式两份,一份交会计柜台

作付款通知依据;另一份与支用凭据一起留作档案管理。

第二十二条 土地出让收入的管理。土地出让收入应及时存入专

户。出让收入返还专户的土地开发成本部分只能用于还贷,不得挪作他

用,不得用于滚动开发。抵押物的出(转)让须经贷款行书面同意,出

(转)让收入必须首先用于还贷。土地出让收入由财政先收后返的,贷

款行应要求并落实同级财政部门和土地行政主管部门在贷款行分别开立

土地有偿使用收入财政专户和土地资金专户,接受贷款行监督。

第二十三条 建立贷款早期预警制度。发生下列情形之一的,贷款

行应实行预警,并采取停止发放贷款或提前收回贷款等债权保障措施:

(一) 国家或地方政府关于土地储备的政策发生变化,对贷款

可能产生不利影响的。

(二) 地方政府或财政部门通过改变资金运作模式、调整土地

出让收人分配政策等措施,转移借款人资金或将贷款挪用于财政性支

出的。

(三) 借款人在近期内出让的地块价格水平总体不理想,不能

保证合理利润的。

(四) 借款人转移贷款用途的。

(五) 在贷款偿还前出(转)让或出租本行贷款支持收购、储

备的土地的国有土地使用权或已抵押给本行的国有土地使用权时,借

款人未事先通知本行的。

(六) 出(转)让已抵押给本行的国有土地使用权或转让其他

抵押物后,借款人未归还贷款,又未能提供其他合法、足值的抵押物

的。

(七) 贷款支持收购储备的土地因规划条件改变,无法实现预

期效益的。

(八) 抵押物因政策变化或经批准改变原规划条件,不再符合

抵押规定的,借款人又未能提供其他合法、足值的抵押物的。

(九) 借款人或担保人涉及诉讼,可能影响贷款安全的。

(十) 贷款抵押物被司法机关或其它有权机关查封、扣押的。

(十一) 其他导致贷款风险增加的情况。

第二十四条 土地储备贷款的其他贷后管理要求,按照本行《重

庆农村商业银行信贷业务贷后管理办法》执行。

第五章 附则

第二十五条

附则

第二十五条 本办法由重庆农村商业银行负责解释和修订。

第二十六条 本办法自发布之日起施行。

内外部规章制度索引

1

内外部规章制度索引

1、 外部法律法规  外部法律法规

(1) 《中华人民共和国商业银行法》(1995 5 10 日第八届全

国人民代表大会常务委员会第十三次会议通过 根据 2003

12 27 日第十届全国人民代表大会常务委员会第六次会议

《关于修改〈中华人民共和国商业银行法〉的决定》修正)

(2) 《中华人民共和国担保法》(1995年6月30日第八届全

国人民代表大会常务委员会第十四次会议通过 1995年

6月30日中华人民共和国主席令第五十号公布 自199

5年10月1日起施行)

(3) 《中华人民共和国合同法》(1999年3月15日第九届全

国人民代表大会第二次会议通过1999年3月15日中华

人民共和国主席令第十五号公布自1999年10月1日起

施行)

(4) 《贷款通则》(中国人民银行 1996 6 28 日)

22、 原有制度  原有制度

1)《重庆农村商业银行土地储备贷款管理办法》(渝农商行发

2010428 号)

33、 相关内控体系文件  相关内控体系文件

(1) 《重庆农村商业银行授信业务基本制度》

(2) 《重庆农村商业银行信贷业务贷后管理办法》

(3) 《重庆农村商业银行土地储备贷款操作规程》

附件:

1、《重庆农村商业银行土地储备贷款项目管理协议》

2、《土地储备贷款收支台账》

3、《贷款支用审批表》

 

附件列表:



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